Grundstücksteilung in Sachsen - alle Infos zur Vermessung & Teilung des Grundstücks
Was ist eine Grundstücksteilung im Liegenschaftskataster?
Der Begriff Grundstücksteilung (auch: Grundstückszerlegung oder Flurstückszerlegung) beschreibt die amtliche Zerlegung eines Flurstücks. Es handelt sich hierbei um eine Maßnahme, die ein einzelnes Flurstück offiziell in zwei oder mehrere Flurstücke in der Liegenschaftskarte bzw. im Liegenschaftskataster entstehen lässt.
Die Flurstückszerlegung ist eine zentrale Voraussetzung zur grundbuchrechtlichen Teilung Ihres Grundstücks.
Info:
Ich möchte mein Grundstück in 2 Teile teilen – Grundstück teilen im Grundbuch
Möchten Sie Ihr Grundstück in zwei Teile teilen? Voraussetzung für die grundbuchrechtliche Grundstücksteilung ist, dass Ihr Grundstück gemäß Grundbucheintrag bereits aus mehreren Flurstücken besteht. Auskunft hierzu gibt Ihnen das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs. Eine Kopie oder Einsicht in das Grundbuch erhalten Sie beim Grundbuchamt oder bei einem Notar, sofern es sich bei dem Grundstück um Ihr Eigentum handelt bzw. Sie ein berechtigtes Interesse darlegen können.
Möchten Sie einen Grundstücksteil abschreiben und es existiert nur ein Flurstück, dann muss zuvor eine Vermessung durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) erfolgen. Die Zerlegungsvermessung führen in Sachsen ausschließlich ÖbVIs durch. Sie ist eine notwendige Voraussetzung zur grundbuchlichen Teilung Ihres Grundstücks.
Info:
Was muss ich bei der Teilung meines Grundstücks beachten?
Wenn Sie ein Grundstücksteil erwerben oder ein Grundstück auf Ihre Erben aufteilen möchten, dann steht am Anfang in der Regel ein Notarvertrag, in dem die Übertragung der noch zu vermessenden Grundstücksteile vereinbart wird.
Die letztliche Realisierung der Grundstücksteilung und Eigentumsbeglaubigung durch den Notar kann aber erst dann abgeschlossen werden, wenn die Grundstücksteile durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur amtlich vermessen wurden. Erst mit der Eintragung der neuen Flurstücke in der Liegenschaftskarte (also im Liegenschaftskataster), kann die Übertragung des Eigentums mit der grundbuchlichen Umschreibung auf den Erwerber oder den Erben erfolgen.
Info:
Die Teilung eines Grundstücks erfordert somit grundsätzlich eine örtliche Vermessung mit Wiederherstellung der bestehenden Grenzen, Bestimmung der neuen Grenzen und dem Setzen der Grenzsteine.
Wozu eine Grundstücksteilung?
Es gibt unterschiedliche Gründe für die Teilung eines Grundstücks. Häufig steht die Flurstückszerlegung des Vermessungsingenieurs im Zusammenhang mit:
- einer Aufteilung des Grundstücks unter den Erben,
- der Veränderung der Eigentumsgrenze,
- der Umsetzung eines Grundstückskaufvertrages (bei Abschreibung eines Grundstücksteils),
- einem Bauvorhaben (Kinder wollen auf dem elterlichen Grundstück bauen),
- einer baulichen Übertretung der Grundstücksgrenze (der Nachbar hat z. B. seine Garage zum Teil auf einem fremden Grundstück errichtet),
- einer Änderung der Zufahrt (eine bestehende Zufahrt soll zum hinterliegenden Grundstück gehören),
- einer Verkleinerung des Grundstücks (die ursprüngliche Grundstücksfläche ist zur Bewirtschaftung im höheren Alter zu groß),
- der Schaffung von neuen Bauplätzen (Bauplatz vermessen),
- dem Straßenbau oder
- Investment- und Kreditangelegenheiten.
Was kostet eine Grundstücksteilung (Flurstückszerlegung)?
Als groben Richtwert können Sie in der Regel von Vermessungskosten zwischen 4.000 und 6.000 Euro ausgehen, wenn Sie in Sachsen einen Grundstücksteil vermessen lassen möchten.
Die Gesamtkosten ergeben sich hierbei aus:
- den Vermessungsarbeiten durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI),
- dem Karteneintrag beim Vermessungsamt und
- den Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der grundbuchlichen Umschreibung.
Letztere gliedern sich in:
- die Kaufvertragskosten für den Notar (ca. 1,5 % vom Verkehrswert),
- die Grunderwerbssteuer (in Sachsen mit ca. 3,5 % vom Verkehrswert) und
- die Grundbuchkosten (ca. 500 bis 1.000 €) auf.
Von welchen Faktoren hängen die Kosten der Teilungsvermessung eines Grundstücks ab?
Im Freistaat Sachsen gilt einschlägig die Vermessungskostenverordnung (SächsVermKoVO).
Die Kosten der Teilungsvermessung eines Grundstücks hängen von
- dem Zuschnitt des künftigen Grundstücks,
- der Größe des künftigen Grundstücks,
- der Anzahl der Teile, in die das Flurstück zerlegt werden soll und
- der Anzahl der Grenzsteine, die gesetzt werden sollen, ab.
Kostenbeispiel aus der Praxis einer Vermessung für die Grundstücksteilung
Aus einem typischen Grundstück in Sachsen soll ein Teil zu 500 m² herausgeteilt werden. Der Zuschnitt ist normal und es werden fünf Grenzpunkte (zwei davon für die neue Grenze) gesetzt.
Die Grundlage des Beispiels entspricht einer hoheitlichen Vermessung im Freistaat Sachsen – gemäß der Verordnung des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über Gebühren und Auslagen der Vermessungsbehörden und der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (Sächsische Vermessungskostenverordnung – SächsVermKoVO).
Tarifstelle | Leistungen | Gesamtpreis |
|---|---|---|
1.3.2 | Aufwendungen bei öffentlich-rechtlichen Leistungen 2% der Kosten nach Tarifstelle 2 bis 8.9 | 76,40 € |
2.a | Grenzwiederherstellung für die Zerlegung Anzahl Grenzpunkte: 7 | 2.450,00 € |
2.b | Bildung von Teilstücken (Grenzfeststellung), Kategorie 2 1. Trennstück Fläche 500 m² (zw. 151 m² und 1.400 m²) | 1.170,00 € |
6.1 | Abmarken von Grenzpunkten (à 40 €) Anzahl alter Grenzpunkte: 3 Anzahl neuer Grenzpunkte: 2 | 120,00 € 80,00 € |
Summe | Summe Nettobeträge Umsatzsteuerbetrag 19 % Gesamtbetrag Vermessungsbüro | 3.896,40 € 740,32 € 4.636,72 € |
Das Vermessungsamt verlangt für Vorbereitungsdaten und die endgültige Eintragung in die Liegenschaftskarte folgende Gebühren:
9.1 | Übernahme der Katastervermessung in das Liegenschaftskataster | 585,00 € |
|---|
Hinweis: Hierbei handelt es sich um ein Kostenbeispiel, das für einen konkreten Einzelfall einer Flurstückszerlegung gilt. Die Kosten der Grundstücksteilung weichen in Ihrem individuellen Fall unter anderen Bedingungen ab.
Ablauf einer Teilung
- Den Antrag auf Teilung eines Flurstücks kann nur der Grundstückseigentümer selbst stellen. Die eigentliche Parzellierung muss in Sachsen durch die Vermessung eines Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs (ÖbVI) geschehen.
- Die Vermessung erfolgt auf der Grundlage des amtlichen Liegenschaftskatasters. Dazu stellt das Vermessungsamt zunächst alle aktuellen Unterlagen des zu vermessenden Grundstücks bereit. Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur erstellt einen Teilungsentwurf.
- Danach steckt der Vermessungsingenieur vor Ort die Grundstücksgrenzen ab und weist diese im Grenztermin vor. Auf dieser Grundlage bekommen die geteilten Flurstücke dann jeweils eine eigene Flurstücknummer.
- Die Übernahme der Vermessung wird dann in das Liegenschaftskataster aufgenommen und in den amtlichen Karten (Flurkarten) fortgeführt.
- Wenn diese Kartenübernahme erfolgt ist, wird ein Fortführungsnachweis erstellt, den der Alteigentümer und das Grundbuchamt erhalten.
- Anschließend kann die grundbuchliche Umschreibung durch den Notar erfolgen. Dieser beantragt beim Grundbuchamt das Anlegen eines neuen Grundbuchblattes für das neue Flurstück.
Vorteile und Nachteile einer Grundstücksteilung
Wägen Sie die Vor- und Nachteile vor der Grundstücksteilung sorgsam ab!
Vorteile:
- Senkung der Hausbaukosten für ein kleineres Grundstück
- weniger Haus- und Gartenarbeit bei verminderter Fläche
- steuerliche Sparmöglichkeiten
Nachteile:
- Bei künftigem Geldbedarf fällt die Kreditsumme bei der Bank geringer aus.
- Verkleinern bedeutet zumeist auch Einschränken.
- Durch die Teilung eines Grundstückes können Streitigkeiten mit Nachbarn entstehen.
Teilungsgenehmigung für Grundstücke – Ist das noch erforderlich?
Das Bauamt stellt in Sachsen keine Teilungsgenehmigung mehr aus. Nach dem Baugesetzbuch ist die reale Teilung eines bebauten Grundstücks nur zulässig, wenn hierdurch keine bauordnungsrechtlichen (Sächsische Bauordnung) oder bauplanungsrechtlichen Vorgaben (Baugesetzbuch) verletzt werden.
Wenn die Teilung von Grundstücken in Sachsen ohne Teilungsgenehmigung geschieht, kommt es häufig zu Problemen.
Wichtig:
- Die Erschließung (z. B. die Zufahrt) muss auch nach der Grundstücksteilung gesichert sein.
- Die Abstandsflächen der Gebäude dürfen sich nicht überdecken. Das heißt, die Gebäude müssen ausreichend Abstand zur nachbarlichen Grundstücksgrenze aufweisen.
- Brandschutzvorschriften sind einzuhalten (ein Mindestabstand von 5 Metern zwischen den Gebäuden ist vorgeschrieben).
- Bei Reihenhäusern oder zusammenhängenden Gebäuden müssen die Gebäudeabschlusswände sogenannte Brandwände sein.
- Auf dem verbleibenden Grundstück muss die gesetzlich vorgeschriebene Anzahl an Stellplätzen bestehen.
Wenn Sie noch weiteren Fragen zum Thema Grundstücksteilung in Sachsen haben oder eine Teilungsvermessung in Auftrag geben möchten, dann kontaktieren Sie mich gerne telefonisch unter der Nummer 0351 3140845 oder über das Kontaktformular.
Ich freue mich auf Ihre Anfrage!
Bernd Fettback
Ihr ÖbVI für Sachsen